第１　はじめに
　１　中古住宅の売買は、新築住宅の請負や売買に比べると低調であることから、近年ではその活性化が求められているところです。
　　しかし、売買の対象となった中古住宅に瑕疵があった場合、買主から、売主の責任を問われるだけではなく、住宅を建築した建築業者の責任も問われることが考えられます。また、場合によっては、売買を仲介した宅建業者の責任も問われる場合も考えられます。
　２　今回は、売買の対象となった中古住宅に瑕疵があった場合において、買主から売主と建築業者の責任が問われたところ、売主の責任は認められず、建築業者の責任は認められた事例を紹介します。

第２　裁判例（東京地裁H27.4.10）
　１　事案の概要
　　　本件は、購入した中古住宅が傾斜していたところ、買主（Ｘ）が、①建築業者（Ｙ１）に対しては、建築時に敷地の埋め戻しを適切に行わなかった不法行為に基づく損害賠償を求め、また、②売主（Ｙ２）に対しては、瑕疵担保責任と、傾斜についての告知義務を果たさなかったという不法行為に基づく損害賠償を求めた事案です。
　２　事実経過
（１）中古住宅の建築
　　ア　平成１５年１０月頃までに、Ｙ１は、分譲会社から４戸の住宅の建築を請け負った（うち１戸が本件中古住宅）。
　　イ　平成１６年２月２０日から、Ｙ１は、本件中古住宅の建築に先立って、隣接建物の地下室と基礎の工事を行うこととし、隣地を掘削したが、その際、作業スペースを確保するため、境界線を越えて、本件中古住宅の基礎の設置が予定されている土地の一部まで余掘りを行った。
　　ウ　平成１６年４月１２日、Ｙ１は、余掘り部分を埋め戻し、同月１３日に余掘り部分の転圧を行って、その頃から本件中古住宅の建築を開始し、同年６月１７日に完成させた。
（２）Ｙ２とＸとの売買契約等
　　ア　平成１６年６月２９日、分譲会社は、Ｙ２に本件中古住宅を売った。
　　イ　平成２３年１月３１日、原告はＹ２から本件中古住宅を購入した。
　　　　売買契約には、瑕疵担保責任に関し、「売主は買主に、本物件を現状有姿のまま引渡すものとします。但し、売主は、本物件について引渡し後、２か月以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造上主要な部位の木部の腐蝕、給排水設備の故障の瑕疵についてのみ、買主に対して責任を負うものとします。」との特約があった。
　　ウ　平成２３年４月５日、原告は本件中古住宅の引渡しを受け、同月８日に入居した。
（３）本件中古住宅の傾斜等
　　　本件中古住宅の床面は傾斜しており、その最大傾斜角は、１階及び２階で１７．８／１０００、３階で１５．１／１０００であり、これらの傾斜角は生理的な限界値と同等又はそれ以上であるほか、本件中古住宅の柱も傾斜しており、売買契約時において、本件中古住宅には隠れた瑕疵が存在した。
（４）原告の被告らに対する提訴
　　　原告らは、本件中古住宅に入居した直後頃、本件中古住宅が傾斜していることに気付き、Ｙらに対して合計１７８０万円弱の支払いを求めて提訴した。
４　判決の要旨
　　本件の争点は次の４点でした。
　①（争点１）
　　　本件中古住宅の傾斜がＹ１による余掘り部分の締固め不良ないし転圧不足によるものか
　②（争点２）
　　　特約によりＹ２の瑕疵担保責任が免責されるか
　③（争点３）
　　　Ｙ２が不法行為責任を負うか
　④（争点４）
　　　損害額
　　裁判所は、次のように判示して、Ｙ２の責任は認めませんでしたが、Ｙ１の責任を認めて、補修費用、調査費用及び弁護士費用の相当額の損害賠償請求を認容しました。
（１）争点１について
　　　以下①～④のような事情からすれば、本件中古住宅の傾斜は、Ｙ１による余掘り部分の埋戻しの際の締固めが不十分であったため、降雨の浸透による土粒子の移動や土の自重によって地盤の沈下が生じ、これにより基礎が不同沈下したことによって生じたものであると認めるのが相当である。
　　　したがって、本件中古住宅の傾斜は、余掘り部分について適切な埋戻し及び転圧を行わなかったというＹ１の過失に基づくものであるということができる。
　　①　本件中古住宅の土地の表層部はやや軟弱な地盤であり、建築する際の調査結果では、基礎下にやや軟弱な地盤が確認されるとして、全体に入念な締固めを行った上でベタ基礎を採用することが適当であるとされていた。
　　②　Ｙ１が余掘り部分を掘削したことにより、土地の表層部のやや軟弱な地盤より下にある支持力のある地盤も掘削された。
　　③　公共建築工事標準仕様書（建築工事編）及び建築工事監理指針によれば、埋戻しの方法としては３００ｍｍ程度を埋め戻すたびに転圧用の機械を用いて締め固めることが原則とされているにもかかわらず、Ｙ１は、埋戻しの中途における段階的な転圧を行っていなかった。
（２）争点２について
　　　売買契約には瑕疵担保責任免責特約があるところ、特約のただし書では免責除外事由を明示的に限定しており、これを例示列挙と解することはできない。
　　　また、本件中古住宅の傾斜は、本件中古住宅が完成した後、徐々に生じていったことが窺われ、建物の傾斜の有無を感じる程度には個人差があり、建物で生活をする者が徐々に程度を増していく傾斜を感じづらいことも容易に想定できることからすれば、本件中古住宅の最大傾斜角が生理的な限界値と同等又はそれ以上であることを前提としても、Ｙ２が本件中古住宅の傾斜に気付いていたとまで認めることはできない。
　　　以上によれば、Ｙ２は特約により免責される。
（３）争点３について
　　　Ｙ２が売買契約時に本件中古住宅の傾斜を認識していたと認めることができないことは上記のとおりであるから、売買契約の際に本件中古住宅が傾斜していることを原告に告知する義務があったとする原告の主張はその前提を欠いている。
　　　したがって、Ｙ２に対して不法行為に基づく損害賠償を求める原告の請求は理由がない。
（４）争点４について
　　　原告は、土地の修復及び本件中古住宅の補修に係る費用として、鋼管杭及び耐圧版を設置することを前提として合計９９３万７７２５円とするが、土地の修復は耐圧盤を設置する工法によっても可能であり、耐圧盤を設置する工法によった場合には、鋼管を圧入する工法によった場合に比べ、安価に修復を行うことが可能であることなどからすれば、修復・補修費用は合計７００万円であると認めるのが相当である。
　　　なお、原告の主張する慰謝料は認めることはできない。
　　　以上から、原告は、Ｙ１の不法行為によって調査費用及び修復・補修費用の合計７２３万６２５０円と弁護士費用７０万円の損害を被ったと認められる。

第４　検討
　　　不動産の売買契約に規定された瑕疵担保責任免責特約について、その有効性や適用の有無が争われた事例は多くありますが、本件ではその適用が認められた事例の一つです。
　　　また、瑕疵について売主が認識していた場合には瑕疵担保責任免責特約が適用されないこととなることから、本件では傾斜についての売主の認識が問題となりましたが、売主は建具の不具合については気が付いていたとのことであり、傾斜が生理的な限界値と同等ないしそれ以上であったというなかで売主の傾斜に対する認識が認められなかったというところについては、別の判断もあり得たかもしれません。
　　　宅建業者としては、本件のような紛争を回避するためには、まずは、売主に建物の傾斜をうかがわせる事柄について物件状況等報告書や設備表等に積極的に記載するよう促すことが考えられます。また、自らも建物に赴いた際に傾斜に関する現象の有無に気を配り、これに気付いた場合には、売主に上記書類への記載を求めるだけでなく、住宅診断を勧めるなどする必要があると考えられます。また、傾斜が確認されれば、宅建業者として買主に対する説明義務が生じうることにも留意が必要でしょう。

2016年2月24日（金）（10:00～17:00）
経理・総務・営業管理部門の日常業務を適切に遂行し、リスク管理を行うために必要な法律知識についてのセミナーです。

Ｑ．「先日、母が亡くなりましたが、母は手書きの遺言を残していました。
　　　母は自宅の土地建物を所有していましたが、遺言では不動産の所在として住所だけを書き、これを私に遺贈するとされています。このため、兄から、私への遺贈は建物だけで土地は含まれないと言われています。
そう考えざるを得ないのでしょうか。」
Ａ．次のような判例があります。

１） 遺言書の解釈のルール
　遺言の意思解釈に当たっては、遺言書の記載に照らし、遺言者の真意を合理的に探究すべきとされています。
　そして、遺言書の記載自体から遺言者の意思が合理的に解釈し得る場合には、遺言書に表われていない事情を遺言の意思解釈の根拠とすることは許されないと考えられます。
２） 最高裁判所平成13年3月13日判決
　この事案では、遺言書に、「Ａ所有の不動産である東京都荒川区▲▲〇丁目〇番〇号をＢに遺贈する」との記載がありました。
　この住所の記載はいわゆる住居表示で、土地や建物の登記簿上の所在とは一致しませんでした。そして、遺言書では単に「不動産」と記載されているだけであって、土地を明示的に排除した記載とはなっていません。とすると、遺言書の記載は，Ａの住所地にある土地建物を一体としてＢに遺贈する旨の意思を表示していたものと解されるとされました。
３） 本件について
　ご相談の遺言書についても、他に、土地を遺贈の対象から外すような記載がないのであれば、最高裁の判例と同様に、土地建物が一体としてご相談者に遺贈されたと解釈されるのではないかと思われます。
　但し、実際には、他の条項を含め、遺言全体の有効性や解釈などの問題、遺言の執行の問題などもあり得ますので、専門家に相談されることをお勧めします。

2016年11月14日（月）（14:00～16:00）
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